RESUMEN NORMATIVA Y FISCALIDAD OTROS ASPECTOS CORONAVIRUS / COVID-19

MORATORIA Y OTROS MEDIDAS SOBRE ARRENDAMIENTOS

Última actualización de este artículo: 22 de octubre de 2020.

1.-REAL DECRETO-LEY 11/2020 DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS EN EL ÁMBITO SOCIAL Y ECONÓMICO PARA HACER FRENTE AL COVID-19: MORATORIAS Y OTRAS MEDIDAS SOBRE ALQUILERES

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, aprueba las medidas que se detallan a continuación.

1.1.-DESAHUCIOS

-Se prohíben los desahucios de inquilinos en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 por un periodo máximo hasta el 31 de enero de 2021.

1.2.-RENOVACIÓN AUTOMÁTICA CONTRATOS DE ALQUILER

-Se implanta la renovación automática de los contratos de alquiler que venzan hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Esta prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

Téngase en cuenta que el Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, con entrada en vigor desde el 9 de julio de 2020, modifica la regulación establecida en el Real Decreto-ley 11/2020 sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (artículo 2 RDLey 11/2020) pàra reconocer la prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos para aquellos que finalice el periodo de prórroga obligatoria (artículo 9.1 LAU) o el periodo de prórroga tácita (artículo 10.1 LAU), hasta el 30 de septiembre de 2020 (antes alcanzaba hasta el día en que hubieran transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma).

Posteriormente y, con efectos desde el 30 de septiembre de 2020, el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, extiende hasta el 31 de enero de 2021 (antes hasta el 30 de septiembre de 2020), la fecha en la que si finaliza el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o como novedad ahora, también salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

1.3.-MORATORIAS ALQUILERES VIVIENDA HABITUAL

-Se establece una moratoria automática en el pago de su renta de vivienda habitual para aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda, tanto público como privado, incluido el Fondo Social de Vivienda de las entidades financieras. Se entiende como tal a quien posea más de diez inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. La moratoria en el pago de la renta se prolongará mientras dure el estado de alarma o mientras persista la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses. Una vez superada dicha situación, el inquilino devolverá la cuota o cuotas aplazadas a lo largo de un periodo no superior a tres años, sin que pueda aplicársele ningún tipo de penalización ni intereses. El propietario también podrá elegir por aplicar una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses. Respecto de esta moratoria arrendaticia sobre vivienda habitual, conforme a la modificación realizada mediante el Real Decreto-ley 16/2020, el plazo para solicitar la moratoria será de tres meses (antes de la modificación realizada por el Real Decreto-ley 16/2020 el plazo era de un mes) a contar desde el 2 de abril de 2020; y, con posterioridad, confomre a la modificación del Real Decreto-ley 11/2020 realizada por el Real Decreto-ley 26/2020 y también por la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, se establece que el plazo será hasta el 30 de septiembre de 2020. Finalmente, con efectos desde el 30 de septiembre de 2020, el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, amplia el plazo en el que se puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta hasta el 31 de enero de 2021 (antes hasta el 30 de septiembre de 2020).

-Se regula también la moratoria para el caso en el que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles, en cuyo caso, el inquilino, siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un aplazamiento en el pago de su renta arrendaticia de la vivienda habitual. El arrendador tendrá siete días para aceptarlo, proponer una alternativa o rechazarlo. En el caso de que no haya un acuerdo, el inquilino tendrá acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación a coste cero con aval del Estado. El inquilino podrá solicitar un crédito finalista, directamente pagado al arrendador, por importe de hasta seis mensualidades de la renta de alquiler, a devolver en un periodo máximo de diez años. Este crédito no tendrá intereses ni gastos para el solicitante, será concedido por las entidades de crédito y contará con el aval del Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que firmará el correspondiente acuerdo con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Respecto de esta moratoria arrendaticia sobre vivienda habitual, conforme a la modificación realizada mediante el Real Decreto-ley 16/2020, el plazo para solicitar la moratoria será de tres meses (antes de la modificación realizada por el Real Decreto-ley 16/2020 el plazo era de un mes) a contar desde el 2 de abril de 2020.

1.4.-AYUDAS DIRECTAS AL ALQUILER

-Para personas que tengan problemas más permanentes para el pago del alquiler, se establece también un nuevo programa de ayudas directas al alquiler sobre vivienda habitual y que podrán ser añadidas a las indicadas anteriormente.

2.-REAL DECRETO-LEY 15/2020 DE MEDIDAS URGENTES PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EL EMPLEO ANTE LA SITUACIÓN SANITARIA POR EL COVID-19: MEDIDAS EN ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA PARA AUTÓNOMOS Y PYMES

En el Boletín Oficial del Estado de 22 de abril de 2020 se publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se aprueban las medidas que se exponen a continuación con entrada en vigor desde el 23 de abril de 2020.

2.1.-REQUISITOS PARA ACCEDER A MEDIDAS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA PARA AUTÓNOMOS PYMES

2.1.1.-Podrán acceder a las medidas aprobadas para arrendamientos, los autónomos y pymes arrendatarios que cumplan los requisitos siguientes:

2.1.1.1.-En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2.1.1.2.-En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (límites para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados).

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2.1.2.-Acreditación de los requisitos. El cumplimiento de los requisitos indicados anteriormente, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

2.1.3.-Responsabilidades. Debe tenerse en cuenta que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos indicados anteriormente, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

2.2.-MEDIDAS EN ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CON GRANDES TENEDORES

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos indicados anteriormente, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , en el plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020, la moratoria en los términos que a continuación se exponen y que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Términos moratoria. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

2.3.-MEDIDAS EN ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CON ARRENDADOR NO GRAN TENEDOR

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, y, además, se cumplan los requisitos indicados anteriormente, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde el 23 de abril de 2020 el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco de dicho acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. La redacción del artículo 2.2 del presente Real Decreto-ley, en el que se regula la presente posibilidad de aplicar la fianza, parece plenamente aplicable a los supuestos distintos de grandes tenedores pero su aplicación a los grandes tenedores suscita dudas teniendo en cuenta la redacción actual y su ubicación en el artículo 2 del presente Real Decreto-ley.

A estos efectos debe tenerse en cuenta también la normativa de las Comunidades Autónomas y así en Cataluña conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto Ley de Cataluña 18/2020, de 12 de mayo, de medidas urgentes en materia de urbanismo, fianzas y ambiental, se dispone, con entrada en vigor desde el 14 de mayo de 2020, que el Instituto Catalán del Suelo puede limitar el importe de las fianzas por retornar en ejecución de la medida a que hace referencia, al 10% de las fianzas que son depositadas, relativas a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas para uso diferente del de vivienda, con la finalidad de garantizar la devolución ordinaria de las fianzas a la finalización del contrato de arrendamiento que corresponda.

3.-ARRENDAMIENTOS Y COVID19 EN CATALUÑA

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña deberá tenerse en cuenta la normativa que se expone a continuación:

-ARRENDAMIENTO DE LOCALES PARALIZADOS: DLEY 34/2020. Decreto Ley de Cataluña 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.

-CONTENCIÓN RENTAS ARRENDAMIENTO VIVIENDA: LEY 11/2020. Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

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