RESUMEN NORMATIVA Y FISCALIDAD OTROS ASPECTOS CORONAVIRUS / COVID-19

MORATORIA Y OTROS MEDIDAS SOBRE ARRENDAMIENTOS

Última actualización de este artículo: 9 de junio de 2021.

1.-REAL DECRETO-LEY DE ESPAÑA 11/2020 DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS EN EL ÁMBITO SOCIAL Y ECONÓMICO PARA HACER FRENTE AL COVID-19: MORATORIAS Y OTRAS MEDIDAS SOBRE ALQUILERES

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, aprueba las medidas que se detallan a continuación.

1.1.-DESAHUCIOS

-Incialmente se prohíben los desahucios de inquilinos en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 por un periodo máximo hasta el 31 de enero de 2021. Con posterioridad, se publica el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, en el que se modifica el Real Decreto-ley 11/2020, con entrada en vigor desde el 23 de diciembre de 2020, regulando nuevamente los desahucios y aprobando compensaciones para los propietarios y; además, el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, vuelve a regular nuevamente esta normativa que queda desde el 9 de mayo de 2021 en los siguientes términos:

1.1.1.-Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional (Artículo 1 Real Decreto-ley 11/2020)

-Se modifica el Real Decreto-ley 11/2020 para establecer que desde el 2 de abril de 2020 y hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, (por RDLey 8/2021 hasta el 9 de agosto de 2021), en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista. Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto en cuanto finalice el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre (por RDLey 8/2021 desde el 9 de agosto de 2021).

-Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020 mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5 o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

-Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

-El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma, (por RDLey 8/2021 desde el 9 de agosto de 2021), se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso. Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

-A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión. Se entenderá igualmente que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en este artículo por la mera presentación del escrito alegando su situación de vulnerabilidad económica.

1.1.2.-Suspensión hasta el 9 de agosto de 2021 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal (Artículo 1 bis Real Decreto-ley 11/2020)

-Se modifica el Real Decreto-ley 11/2020 para establecer que desde el 23 de diciembre de 2020 y hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, (por RDLey 8/2021 hasta el 9 de agosto de 2021), en todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma, (por RDLey 8/2021 hasta el 9 de agosto de 2021) y, en virtud de la modificación realizada por el Real Decreto-ley 1/2021, con efectos desde el 21 de enero de 2021, también en "aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello". Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, dejarán de surtir efecto en todo caso en cuanto finalice el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre (por RDLey 8/2021 desde el 9 de agosto de 2021).

-Será necesario para poder suspender el lanzamiento conforme al apartado anterior, que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por encontrarse en alguna de las situaciones descritas en la letra a) del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020. El Juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

a) Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se valorará adecuadamente el informe de los servicios sociales emitido conforme al apartado siguiente.

b) Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

-Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. En todo caso, la persona o personas que ocupan la vivienda sin título deberán acreditar, además, que se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en la letra a) del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020 mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia, dará traslado de dicha acreditación al demandante o denunciante.

-El Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de quince días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad de la persona o personas que hayan fijado en el inmueble su vivienda, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

-Acreditada la situación de vulnerabilidad de la persona que habite en la vivienda y ponderadas por el Juez todas las demás circunstancias concurrentes, este dictará auto acordando, en su caso, la suspensión por el tiempo que reste hasta la finalización del estado de alarma (por RDLey 8/2021 hasta el 9 de agosto de 2021). Si el solicitante no acreditara la vulnerabilidad o no se encontrara entre las personas con derecho a instar la suspensión conforme a lo señalado en el apartado 2 o concurriera alguna de las circunstancias previstas en el apartado 6, el juez acordará mediante auto la continuación del procedimiento. Durante el plazo máximo de suspensión fijado, las administraciones públicas competentes deberán, caso de quedar constatada la vulnerabilidad económica, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez adoptadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal competente, y el Juez deberá dictar en el plazo máximo de tres días auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.

-A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona demandada por la mera presentación de su solicitud de suspensión.

-En ningún caso procederá la suspensión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:

a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada. Téngase en cuenta que esta letra b) se modifica por el Real Decreto-ley 1/2021 quedando redactada, con efectos desde el 21 de enero de 2021, del siguiente modo: "b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito. Téngase en cuenta que esta letra c) se modifica por el Real Decreto-ley 1/2021 quedando redactada, con efectos desde el 21 de enero de 2021, del siguiente modo: "c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas."

d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.

f) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020.

1.1.3.-Régimen aplicable a los procedimientos en curso

Las modificaciones introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, afectarán a los procedimientos de desahucio que puedan iniciarse desde su entrada en vigor, así como a aquellos procedimientos que se encuentren en curso en los órganos judiciales, aun cuando ya se hubiera decretado la suspensión conforme a las redacciones anteriores del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. No obstante lo anterior, no se aplicará la suspensión prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, a aquellos procedimientos de desahucio que se hubieran suspendido conforme a lo previsto en dicho artículo en los que se hubiera acordado la reanudación por quedar acreditada la vulnerabilidad económica del arrendador conforme a lo previsto en el apartado 4 del citado artículo.

1.1.4.-Derecho de arrendadores y propietarios a la compensación

1.-Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos que se expresan a continuación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

-La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

-La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.

2.-Los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que los propietarios acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

-Si se acreditara la concurrencia de perjuicio económico en los términos establecidos en el apartado anterior, la compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido su propietario, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por auto o por finalizar el estado de alarma.

-La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, debiendo formular el titular de la vivienda una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.

3.- La compensación será aplicable a todos los procedimientos en los que se dicte la suspensión desde el 23 diciembre de 2020, que se acojan a lo previsto en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

4.-Modificación Real Decreto-ley 37/2020 en artículo 8 Real Decreto-ley de España 8/2021:

-La solicitud de compensación prevista en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, para los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, que estaba previsto pudiera presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020 se establece ahora que podrá presentarse hasta el 9 de septiembre de 2021.

-La solicitud de compensación prevista en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, para los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, que estaba previsto pudiera presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020 se establece ahora que podrá presentarse hasta el 9 de septiembre de 2021.

5.-Real Decreto 401/2021 Procedimiento compensación arrendadores por medidas Real Decreto-ley 11/2020:

En el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, con entrada en vigor desde el 10 de junio de 2021, se adoptan las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, para hacer frente a las compensaciones previstas en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y se establece el procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de las solicitudes formuladas por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas.

1.2.-RENOVACIÓN AUTOMÁTICA CONTRATOS DE ALQUILER

-Se implanta la renovación automática de los contratos de alquiler que venzan hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Esta prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

Téngase en cuenta que el Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, con entrada en vigor desde el 9 de julio de 2020, modifica la regulación establecida en el Real Decreto-ley 11/2020 sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (artículo 2 RDLey 11/2020) pàra reconocer la prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos para aquellos que finalice el periodo de prórroga obligatoria (artículo 9.1 LAU) o el periodo de prórroga tácita (artículo 10.1 LAU), hasta el 30 de septiembre de 2020 (antes alcanzaba hasta el día en que hubieran transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma).

Posteriormente y, con efectos desde el 30 de septiembre de 2020, el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, extiende hasta el 31 de enero de 2021 (antes hasta el 30 de septiembre de 2020), la fecha en la que si finaliza el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o como novedad ahora, también salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Adicionalmente el Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, modifica el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, para establecer que la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual regulada en el mencionado artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020 que estaba prevista hasta el 31 de enero de 2021 se extiende ahora hasta la finalización del estado de alarma aprobado por Real Decreto 926/2020 y posteriormente, debe tenerse en cuenta que por Real Decreto-ley 8/2021 se extiende hasta el 9 de agosto de 2021.

1.3.-MORATORIAS ALQUILERES VIVIENDA HABITUAL

-Se establece una moratoria automática en el pago de su renta de vivienda habitual para aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda, tanto público como privado, incluido el Fondo Social de Vivienda de las entidades financieras. Se entiende como tal a quien posea más de diez inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. La moratoria en el pago de la renta se prolongará mientras dure el estado de alarma o mientras persista la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses. Una vez superada dicha situación, el inquilino devolverá la cuota o cuotas aplazadas a lo largo de un periodo no superior a tres años, sin que pueda aplicársele ningún tipo de penalización ni intereses. El propietario también podrá elegir por aplicar una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses. Respecto de esta moratoria arrendaticia sobre vivienda habitual, conforme a la modificación realizada mediante el Real Decreto-ley 16/2020, el plazo para solicitar la moratoria será de tres meses (antes de la modificación realizada por el Real Decreto-ley 16/2020 el plazo era de un mes) a contar desde el 2 de abril de 2020; y, con posterioridad, conforme a la modificación del Real Decreto-ley 11/2020 realizada por el Real Decreto-ley 26/2020 y también por la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, se establece que el plazo será hasta el 30 de septiembre de 2020. Adicionalmente, con efectos desde el 30 de septiembre de 2020, el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, amplia el plazo en el que se puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta hasta el 31 de enero de 2021 (antes hasta el 30 de septiembre de 2020). Finalmente el Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero establece que la solicitud de la moratoria de la deuda arrendaticia, en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, regulada en el artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo cuyo plazo de solicitud estaba previsto hasta el 31 de enero de 2021 se extiende ahora hasta la finalización del estado de alarma aprobado por Real Decreto 926/2020, y posteriormente, debe tenerse en cuenta que por Real Decreto-ley 8/2021 se extiende hasta el 9 de agosto de 2021.

-Se regula también la moratoria para el caso en el que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles, en cuyo caso, el inquilino, siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un aplazamiento en el pago de su renta arrendaticia de la vivienda habitual. El arrendador tendrá siete días para aceptarlo, proponer una alternativa o rechazarlo. En el caso de que no haya un acuerdo, el inquilino tendrá acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación a coste cero con aval del Estado. El inquilino podrá solicitar un crédito finalista, directamente pagado al arrendador, por importe de hasta seis mensualidades de la renta de alquiler, a devolver en un periodo máximo de diez años. Este crédito no tendrá intereses ni gastos para el solicitante, será concedido por las entidades de crédito y contará con el aval del Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que firmará el correspondiente acuerdo con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Respecto de esta moratoria arrendaticia sobre vivienda habitual, conforme a la modificación realizada mediante el Real Decreto-ley 16/2020, el plazo para solicitar la moratoria será de tres meses (antes de la modificación realizada por el Real Decreto-ley 16/2020 el plazo era de un mes) a contar desde el 2 de abril de 2020.

1.4.-AYUDAS DIRECTAS AL ALQUILER

-Para personas que tengan problemas más permanentes para el pago del alquiler, se establece también un nuevo programa de ayudas directas al alquiler sobre vivienda habitual y que podrán ser añadidas a las indicadas anteriormente.

2.-REAL DECRETO-LEY DE ESPAÑA 15/2020 DE MEDIDAS URGENTES PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EL EMPLEO ANTE LA SITUACIÓN SANITARIA POR EL COVID-19: MEDIDAS EN ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA PARA AUTÓNOMOS Y PYMES

En el Boletín Oficial del Estado de 22 de abril de 2020 se publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se aprueban las medidas que se exponen a continuación con entrada en vigor desde el 23 de abril de 2020.

2.1.-REQUISITOS PARA ACCEDER A MEDIDAS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA PARA AUTÓNOMOS PYMES

2.1.1.-Podrán acceder a las medidas aprobadas para arrendamientos, los autónomos y pymes arrendatarios que cumplan los requisitos siguientes:

2.1.1.1.-En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2.1.1.2.-En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (límites para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados).

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2.1.2.-Acreditación de los requisitos. El cumplimiento de los requisitos indicados anteriormente, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

2.1.3.-Responsabilidades. Debe tenerse en cuenta que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos indicados anteriormente, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

2.2.-MEDIDAS EN ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CON GRANDES TENEDORES

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos indicados anteriormente, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , en el plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020, la moratoria en los términos que a continuación se exponen y que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Términos moratoria. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

2.3.-MEDIDAS EN ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CON ARRENDADOR NO GRAN TENEDOR

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, y, además, se cumplan los requisitos indicados anteriormente, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde el 23 de abril de 2020 el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco de dicho acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. La redacción del artículo 2.2 del presente Real Decreto-ley, en el que se regula la presente posibilidad de aplicar la fianza, parece plenamente aplicable a los supuestos distintos de grandes tenedores pero su aplicación a los grandes tenedores suscita dudas teniendo en cuenta la redacción actual y su ubicación en el artículo 2 del presente Real Decreto-ley.

A estos efectos debe tenerse en cuenta también la normativa de las Comunidades Autónomas y así en Cataluña conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto Ley de Cataluña 18/2020, de 12 de mayo, de medidas urgentes en materia de urbanismo, fianzas y ambiental, se dispone, con entrada en vigor desde el 14 de mayo de 2020, que el Instituto Catalán del Suelo puede limitar el importe de las fianzas por retornar en ejecución de la medida a que hace referencia, al 10% de las fianzas que son depositadas, relativas a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas para uso diferente del de vivienda, con la finalidad de garantizar la devolución ordinaria de las fianzas a la finalización del contrato de arrendamiento que corresponda.

3.-REAL DECRETO-LEY DE ESPAÑA 35/2020: MEDIDAS ARRENDAMIENTOS LOCALES DE NEGOCIOS

En el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, se aprueban las medidas que se exponen a continuación con entrada en vigor desde el 24 de diciembre de 2020 y salvo las fechas concretas de efectos indicadas, en su caso, en los respectivos apartados.

3.1.-Grandes propietarios (Artículo 1)

-En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto-ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3 del artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020 (ver más adelante). El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

-En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.

-Conforme a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020, la persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas anteriormente, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.

-En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 del artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020 también resultarán de aplicación, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

-Debe tenerse en cuenta que estas previsiones relativas a los grandes propietarios no resultarán de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas en dicho artículo, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.

3.2.-Resto de propietarios (Artículo 2)

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020 (grandes propietarios), y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 del Real Decreto-ley 35/2020, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el párrafo anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

3.3.-Requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios a efectos de los artículos 1 y 2 del Real Decreto-ley 35/2020 (Artículo 3 y 4)

Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 del Real Decreto-ley 35/2020, los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando cumplan los requisitos previstos en el artículo 3 del Real Decreto-ley 35/2020 (que deberán acreditarse conforme a lo dispuesto en el artículo 4 del Real Decreto-ley 35/2020).

3.4.-Arrendamientos de las entidades a las que se refiere el artículo 22.1 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario (Disposición adicional primera)

Las medidas extraordinarias contempladas en el capítulo I del Real Decreto-ley 35/2020 no serán de aplicación a las personas arrendatarias de las entidades a que se refiere el artículo 22.1 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario, que se regirán en esta materia por lo dispuesto en el artículo 10 del Real Decreto-ley 23/2020, de 23 de junio, por el que se aprueban medidas en materia de energía y en otros ámbitos para la reactivación económica. No obstante lo anterior, se establece que las personas arrendatarias de esas entidades del mencionado artículo 22.1 podrán solicitar la aplicación de las medidas contempladas en el artículo 10 del Real Decreto-ley 23/2020, de 23 de junio, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 35/2020.

3.5.-Gastos deducibles en IRPF de los rendimientos del capital inmobiliario correspondientes a alquileres de locales a determinados empresarios durante el período impositivo 2021

Con efectos desde 1 de enero de 2021, se establece que los arrendadores distintos de los previstos en el apartado 1 del artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, es decir, aquellos que no tengan la condición de grandes propietarios conforme a dicha normativa, que hubieran suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, con un arrendatario que destine el inmueble al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021. El arrendador deberá informar separadamente en su declaración del Impuesto del importe de este gasto deducible por este incentivo, consignando asimismo el número de identificación fiscal del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado.

No será aplicable este incentivo, cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.

4.-ARRENDAMIENTOS Y COVID19 EN CATALUÑA

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña deberá tenerse en cuenta la normativa que se expone a continuación:

-DLEY 18/2020. Debe tenerse en cuenta que en Cataluña conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto Ley de Cataluña 18/2020, de 12 de mayo, de medidas urgentes en materia de urbanismo, fianzas y ambiental, se dispone, con entrada en vigor desde el 14 de mayo de 2020, que el Instituto Catalán del Suelo puede limitar el importe de las fianzas por retornar en ejecución de la medida a que hace referencia, al 10% de las fianzas que son depositadas, relativas a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas para uso diferente del de vivienda, con la finalidad de garantizar la devolución ordinaria de las fianzas a la finalización del contrato de arrendamiento que corresponda.

-ARRENDAMIENTO DE LOCALES PARALIZADOS: DLEY 34/2020. Decreto Ley de Cataluña 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.

-CONTENCIÓN RENTAS ARRENDAMIENTO VIVIENDA: LEY 11/2020. Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

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